Постанова

від 05.04.2011 по справі 46/452

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙН ИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.04.2011 № 46/452

Київський апеляційний гос подарський суд у складі коле гії суддів:

головуючого: Михаль ської Ю.Б.

суддів: Отрюха Б.В.

Тищенко А.І.

за участю представників:

від позивача О СОБА_1 - представник за дов ., ОСОБА_2 - представник за дов.

від відповідача-1 ОС ОБА_3 - представник за дов.

від відповідача-2 ОС ОБА_4 - представник за дов.

від відповідача-3 пред ставник не з' явився

розглянувши апеляційну ск аргу Товариства з обмеженою відповідальністю „Профі-Блі нкер”

на рішення Господарського суду міста Києва від 14.01.2011

у справі № 46/452 (суддя Омельче нко Л.В.)

за позовом Товариства з об меженою відповідальністю „О птик-Майстер”

до 1) Товариства з обме женою відповідальністю „Про фі-Блінкер”

2) Головного управління кому нальної власності м.Києва ви конавчого органу Київської міської ради (Київської місь кої державної адміністрації )

3) Товариства з обмежен ою відповідальністю „Тріден с”

про переведення прав та обо в' язків покупця, визнання п рава власності, визнання дог овору недійсним

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2010 року Товариство з обмеженою відповідальніст ю „Оптик-Майстер” звернулося до Господарського суду міст а Києва з позовом до Товарист ва з обмеженою відповідальні стю „Профі-Блінкер” (відпові дач-1), Головного управління ко мунальної власності м.Києва виконавчого органу Київсько ї міської ради (КМДА) (відповід ач-2) про переведення на нього прав та обов' язків покупця за Договором купівлі-продажу нежилих приміщень від 29.12.2009, по свідченого приватним нотарі усом Київського міського нот аріального округу ОСОБА_6 та зареєстрованого в реєстр і за № 5195; визнання за позивачем (ТОВ „Оптик-Майстер”) права вл асності на нежиле приміщення загальною площею 46,40 кв.м., що ро зташоване за адресою: м. Київ, вул. Трьохсвятительська, буд . 7, та згідно з технічним паспо ртом позначене літерою „Б” т а стягнути солідарно з відпо відачів судові витрати.

В обґрунтування позову поз ивач посилався на те, що діями відповідачів порушено його переважне право на отримання у власність спірного приміщ ення, що відноситься до об' є ктів комунальної власності, яке тривалий час перебувало у користуванні позивача відп овідно до укладених договорі в оренди та було поліпшено по зивачем за згодою орендодавц я на суму, що перевищує 25% балан сової вартості об' єкта, всу переч частини 2 статті 777 Цивіл ьного кодексу України, яка вс тановлює, що наймач, який нале жно виконує свої обов' язки за договором найму (оренди) ма є переважне право перед інши ми особами на її придбання, пр и цьому при обранні способу з ахисту позивача у цій справі згідно з чинним законодавст вом України за аналогією зак ону підлягає застосуванню пу нкт 4 статті 362 Цивільного коде ксу України щодо права на пре д' явлення до суду позову пр о переведення прав та обов' язків покупця.

17.11.2010 позивач подав заяви про вжиття заходів до забезпече ння позову, а також про збільш ення позовних вимог, відпові дно до якої просив суд: визнат и за собою переважне право на купівлю нежилого приміщення загальною площею 45 кв.м., розта шованого за адресою: м. Київ, в ул. Трьохсвятительська, буд. 7, що згідно з технічним паспор том позначене літерою „Б” за договором купівлі-продажу н ежилих приміщень від 29.12.2009, посв ідченого приватним нотаріус ом Київського міського нотар іального округу ОСОБА_6 та зареєстрованого в реєстрі з а № 5195; перевести на себе права та обов' язки покупця за дог овором купівлі-продажу нежил их приміщень від 29.12.2009; визнати недійсним договір купівлі-пр одажу нежилого приміщення за гальною площею 45 кв.м., розташо ваного за адресою: м. Київ, вул . Трьохсвятительська, буд. 7, що згідно з технічним паспорто м позначене літерою „Б”, який укладений між відповідачем- 1 та Товариством з обмеженою в ідповідальністю „Тріденс” і посвідчений приватним нотар іусом Київського міського но таріального округу ОСОБА_5 та зареєстрований в реєстр і за № 1924; визнати за собою прав о власності на нежиле приміщ ення загальною площею 46,40 кв.м., розташоване за адресою: м. Киї в, вул. Трьохсвятительська, бу д. 7, що згідно з технічним пасп ортом позначене літерою „Б”.

Ухвалами Господарського с уду міста Києва від 22.11.2010 заяву позивача про вжиття заходів до забезпечення позову задов олено частково та залучено д о участі у справі як іншого ві дповідача Товариство з обмеж еною відповідальністю „Трід енс” (відповідач-3).

Відповідачі 1, 2 проти позову заперечували, посилаючись н а те, що позивач з 1996 року по 2007 рі к укладав договори оренди з о собами, які не були власником приміщення, таким чином, пози вач не був належним орендаре м спірних приміщень, з 18.07.2008 ТОВ „Оптик-Майстер” не є орендар ем приміщення, крім того, відп овідач-1 зазначає, що позиваче м не було отримано згоду від о рендодавця на поліпшення спі рного майна та не надано дока зів здійснення таких поліпше нь, не обґрунтовано їх вартос ті, не надано належних доказі в балансової вартості майна станом на 1996 рік.

Рішенням Господарського с уду міста Києва від 14.01.2011 у спра ві № 46/452 позов задоволено повні стю.

Визнано за Товариством з об меженою відповідальністю „О птик-Майстер” переважне прав о на купівлю нежилого приміщ ення загальною площею 45 кв.м., р озташованого за адресою: м. Ки їв, вул. Трьохсвятительська, б уд. 7, що згідно з технічним пас портом позначене літерою „Б” за договором купівлі-продаж у нежилих приміщень від 29.12.2009, п освідченого приватним нотар іусом Київського міського но таріального округу ОСОБА_6 та зареєстрованим в реєстр і за № 5195.

Переведено на Товариство з обмеженою відповідальністю „Оптик-Майстер” права та обо в' язки покупця за договором купівлі-продажу нежилих при міщень від 29.12.2009, посвідченого п риватним нотаріусом Київськ ого міського нотаріального о кругу ОСОБА_6 та зареєстро ваним в реєстрі за № 5195.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежилого пр иміщення загальною площею 45 к в.м., розташованого за адресою : м. Київ, вул. Трьохсвятительс ька, буд. 7, що згідно з технічни м паспортом позначене літеро ю „Б”, який укладений між Това риством з обмеженою відповід альністю „Профі-Блінкер” та Товариством з обмеженою відп овідальністю „Тріденс” і пос відчений приватним нотаріус ом Київського міського нотар іального округу ОСОБА_5 та зареєстрований в реєстрі за № 1924.

Визнано за Товариством з об меженою відповідальністю „О птик-Майстер” право власност і на нежиле приміщення загал ьною площею 46,40 кв.м., розташова не за адресою: м. Київ, вул. Трьо хсвятительська, буд. 7, що згід но з технічним паспортом поз начене літерою „Б”.

Рішення Господарського су ду міста Києва від 14.01.2011 у справ і № 46/452 мотивовано тим, що оскіл ьки судом було встановлено н алежне виконання позивачем с воїх обов' язків за договора ми оренди, то відповідно до ча стини 2 статті 777 Цивільного ко дексу України позивач має пе реважне право на придбання с пірного приміщення; відповід ач-2 повинен був в першу чергу запропонувати позивачу вику пити спірне приміщення, а уже у випадку його відмови від ре алізації права на викуп огол ошувати проведення аукціону чи конкурсу; відповідно задо волені вимоги про переведенн я прав та обов' язків покупц я за договором та визнання пр ава власності за позивачем; о скільки відповідач-1 виступи в покупцем у договорі купівл і-продажу майна з порушенням переважного права позивача на купівлю майна, зазначеног о в цьому договорі, то відпові дач-1 не мав права на власний р озсуд розпорядитися придбан им за таким договором майном , що є підставою для визнання у кладеного ним з ТОВ „Тріденс ” договору недійсним.

Не погодившись з рішенням г осподарського суду, Товарист во з обмеженою відповідальні стю „Профі-Блінкер” звернуло ся до Київського апеляційног о господарського суду з апел яційною скаргою, в якій посил ається на порушення норм мат еріального та процесуальног о права та просить оскаржува не рішення скасувати, в задов оленні позову відмовити повн істю.

У відзиві на апеляцій ну скаргу позивач вважає ріш ення Господарського суду міс та Києва у даній справі закон ним та обґрунтованим, просит ь залишити його без змін, апел яційну скаргу - без задовол ення.

У відзиві на апеляційну ска ргу відповідач-2 підтримує ап еляційну скаргу відповідача -1, просить скасувати оскаржув ане рішення суду першої інст анції, прийняти нове рішення про відмову в задоволенні по зовних вимог.

Відповідач-3 (ТОВ „Трід енс”) в судове засідання не з' явився, про час і місце засіда ння суду був повідомлений на лежним чином, що підтверджує ться повідомленням про вруче ння поштового відправлення.

Враховуючи те, що мате ріали справи містять докази належного повідомлення учас ників судового процесу про ч ас і місце засідання суду, кол егія суддів вважає за можлив е розглянути апеляційну скар гу без участі представника в ідповідача-3.

Розглянувши доводи апеляц ійної скарги, відзиви на неї, д ослідивши матеріали справи т а зібрані докази, заслухавши пояснення представників сто рін, колегія суддів встанови ла наступне.

В матеріалах справи містят ься договори оренди:

- від 12.06.1996 договір оренди майн а (суборенди), укладений між РМ О Печерського району та ТОВ „ Оптик-Майстер”, згідно якого останньому передано в оренд у нежиле приміщення площею 45 к в.м. по вул. Трьохсвятительськ ої, 7 зі строком дії до 12.06.1999.

13.06.1999 договір № 9-а оренди майна , укладеного між ТМО Печерськ ого району м.Києва та позивач ем на оренду нежилого приміщ ення площею 45 кв.м. по вул. Трьох святительської, 7 зі строком д ії до 13.06.2002.

19.06.2002 між Районним комунальни м науково-виробничим медични м підприємством „Мединар” та позивачем було укладено уго ду № 9/11 на оренду нежитлового п риміщення загальною площею 4 5 кв.м. по вул. Трьохсвятительс ької, 7 за строком дії до 18.06.2005.

За додатковою угодою від 20.03. 2006 до договору оренди № 9/11 від 19.06 .2002, укладеною між Центральною районною поліклінікою Шевче нківського району м.Києва та позивачем, ця додаткова угод а діє з 19.06.2005 на термін розгляду спору за ухвалою № 24/788 від 13.12.2005 т а до винесення рішення госпо дарським судом м. Києва і офор млення основного договору.

Між Центральною районною п оліклінікою Шевченківськог о району м. Києва та позивачем було укладено попередній до говір на оренду приміщення з а зазначеною адресою зі стро ком дії з 02.01.2007 по 31.03.2007.

18.06.2007 між Центральною районно ю поліклінікою Шевченківськ ого району м. Києва та позивач ем було укладено договір про передачу майна комунальної власності територіальної гр омади міста Києва, яке переда ється в оренду, об' єктом оре нди згідно якого є нежиле при міщення загальною площею 45 кв .м. на 1 поверсі по вул. Трьохсвя тительської, 7 зі строком дії д о 18.07.2008.

Згідно листа № 817/1 від 28.11.2008 Цент ральна районна поліклініка Ш евченківського району м. Киє ва з зв' язку з передачею при міщення на баланс Комунально го підприємства „Київжитлос пецексплуатація” повідомил а позивача про необхідність для завершення розрахунків п о оренді передати орендовану площу 45 кв.м. по акту приймання -передачі.

Листом від 22.11.2006 № 22/11 (в подальш ому листом № 9/12 від 09.12.2009) позивач звернувся до Головного упра вління комунальної власност і м.Києва КМДА з проханням роз глянути питання щодо привати зації приміщення площею 45 кв.м . по вул. Трьохсвятительської , 7.

Листом № 042/9/3-7884 від 24.11.2006 на лист п озивача № 22/11 від 22.11.2006 Головне уп равління комунальної власно сті міста Києва повідомило п озивача про те, що ініціюванн я питання про включення вказ аного будинку до переліку об ' єктів, що підлягають прива тизації, можливо лише після о працювання наведеного перел іку документів.

На лист позивача від 24.01.2007 № 24/1 щ одо приватизації зазначеног о нежилого приміщення Головн е управління комунальної вла сності м. Києва листом № 042/9/3-874 ві д 16.02.2007 повідомило позивача про те, що вважає приватизацію не доцільною.

Рішенням Київської місько ї ради від 08.02.2007 N 62/723 „Про Програм у приватизації комунального майна територіальної громад и міста Києва на 2007 - 2010 роки” (із з мінами і доповненнями до цьо го рішення) спірне нежиле при міщення було включено до пер еліку об' єктів, що підлягаю ть приватизації шляхом аукці ону.

Відповідно до листа Київсь кого міського бюро технічної інвентаризації та реєстраці ї права власності на об' єкт и нерухомого майна від 06.12.2010 № 5100 3 (И-2010), адреса вул. Трьохсвятите льська, 7 та вул. Трьохсвятител ьська, літера „Б” відносятьс я до одного будинковолодіння , згідно поверхового плану сп ірне приміщення має загальну площу 46,40 кв.м.

На підставі проведеного 22.12.2 009 аукціону, 29.12.2009 між Головним уп равлінням комунальної власн ості м.Києва виконавчого орг ану Київської міської ради (К иївської міської державної а дміністрації) та Товариством з обмеженою відповідальніст ю „Профі-Блінкер” укладено д оговір купівлі-продажу нежил ого будинку загальною площею 46,40 кв.м., який розташований за а дресою: м.Київ, вул. Трьохсвяти тельська, 7 літера „Б”.

25.02.2010 складено акт № 592 прийому -передачі нежилого будинку, з гідно якого Головне управлін ня комунальної власності м. К иєва виконавчого органу Київ ської міської ради (Київсько ї міської державної адмініст рації) (продавець) передав, а Т овариство з обмеженою відпов ідальністю „Профі-Блінкер” ( покупець) прийняв проданий ш ляхом продажу на аукціоні не жилий будинок загальною площ ею 46,40 кв.м., який розташований п о вул. Трьохсвятительській, 7, літ. „Б” в м.Києві.

19.08.2010 Товариство з обмеженою відповідальністю „Профі-Блі нкер” продало нежитлову буді влю та вул. Трьохсвятительсь кій, 7 в м.Києві загальною площ ею 46,40 кв.м. Товариству з обмеже ною відповідальністю „Тріде нс”.

Згідно довідки Київського міського бюро технічної інв ентаризації та реєстрації пр ава власності на об' єкти не рухомого майна № 44704 (И-2010) від 28.10.2010 зазначене приміщення станом на 27.10.2010 зареєстровано на праві власності за ТОВ „Тріденс” н а підставі договору купівлі- продажу, посвідченого 19.08.2010.

З матеріалів справи вбачає ться, що спір між сторонами ви ник з приводу реалізації пер еважного права орендаря на к упівлю об' єкта оренди за ад ресою м. Київ, вул. Трьохсвятит ельська, 7.

Господарський суд міста Ки єва, задовольняючи позов, вих одив з того, що позивач - ТОВ „О птик-Майстер” належним чином виконував свої обов' язки з а договором найму, має перева жне право на придбання спірн ого приміщення, відповідно д о розділу 3 пункту 12 Програми п риватизації комунального ма йна територіальної громади м іста Києва на 2007-2010 роки, затверд женої рішенням Київської міс ької ради від 08.02.2007 № 62/723, орендар нерухомого майна одержує пра во на приватизацію орендован ого майна шляхом викупу тако го майна, якщо орендарем за зг одою орендодавця здійснено з а рахунок власних коштів пол іпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити ві д відповідного об' єкту без завдання йому шкоди, при цьом у вартість поліпшень станови ть не менше як 25% залишкової ва ртості майна, факт здійсненн я позивачем поліпшень підтве рджується договором № 5 на про ведення ремонтних робіт від 06.08.1996, актом здачі-приймання вик онаних робіт до договору № 5, к ошторисом на проведення таки х робіт та листом на ім' я Гол овного лікаря РМО Печерськог о району м. Києва Румак Г.І. з ві зою від 26.08.1996 Головного лікаря п ро погодження проведення кап ітального ремонту. За таких о бставин, за висновком суду пе ршої інстанції позивач на мо мент прийняття рішення про п риватизацію спірного приміщ ення мав переважне перед інш ими суб' єктами право на при дбання вказаного приміщення , що виражається у придбанні ш ляхом викупу орендованого та поліпшеного ним майна поза б удь-яким конкурсом (без прове дення аукціону чи конкурсу), т обто, відповідач-2 повинен був в першу чергу запропонувати позивачу викупити спірне пр иміщення, а уже у випадку його відмови від реалізації прав а на викуп оголошувати прове дення аукціону чи конкурсу.

Крім того, суд першої інстан ції погодився із обраним поз ивачем способом захисту свог о права визнання свого перев ажного права на придбання ор ендованого ним нерухомого ма йна та зміну правовідношення шляхом переведення на себе п рав та обов' язків покупця с пірного майна, яке було прода но відповідачу-1, фактично зас тосувавши положення частини 4 статті 362 Цивільного кодексу України в якості аналогії за кону згідно положень статті 8 Цивільного кодексу України .

Дослідивши обставини спра ви та розглянувши зібрані до кази, колегія суддів не погод жується із такими висновками суду першої інстанції, вважа є їх помилковими, з огляду на н аступне.

Частиною першою статті 289 Го сподарського кодексу Україн и встановлено, що орендар має право на викуп об'єкта оренди , якщо таке право передбачено договором оренди.

Згідно частини 9 статті 17 Зак ону України „Про приватизаці ю державного майна”, орендар має право на викуп об'єкта оре нди, якщо це було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законо м України „Про оренду держав ного майна”.

Орендар здійснює викуп об'є кта оренди відповідно до зак онодавства та договору оренд и. Умови викупу (ціна, порядок, строки, засоби платежу) визна чаються в договорі оренди.

Колегія звертає увагу на пу нкт 16 Роз'яснення Президії Вищ ого арбітражного суду Україн и від 25.05.2000 року № 02-5/237 „Про деякі п итання практики застосуванн я Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, згідно якого господа рським судам слід враховуват и, що відповідно до статті 25 За кону „Про оренду державного та комунального майна” оренд оване майно приватизується з гідно з чинним законодавство м, тобто оренду з викупом як сп осіб приватизації Закон не п ередбачає, а отже, відсутнє і п ереважне право орендаря на в икуп об'єкта оренди, за винятк ом тих випадків, коли право на викуп такого майна було пере дбачено договором оренди, ук ладеним до набрання чинності Законом у редакції від 14.03.1995.

Статтею 11 Закону України „П ро приватизацію невеликих де ржавних підприємств (малу пр иватизацію)” викуп застосову ється щодо об'єктів малої при ватизації:

- не проданих на аукціоні, за конкурсом;

- включених до переліку об'є ктів, що підлягають приватиз ації шляхом викупу;

- зданих в оренду, якщо право на викуп було передбачено до говором оренди, укладеним до набрання чинності Законом У країни "Про оренду державног о майна".

З огляду на вимоги чинного з аконодавства, що регламентує спірні правовідносини сторі н, для проведення приватизац ії комунального майна шляхом викупу, таке право повинно бу ти передбачене договором оре нди або майно повинно бути вк лючене до переліку об'єктів, щ о підлягають приватизації шл яхом викупу.

Колегією суддів встановле но, що умовами вищезазначени х договорів оренди, укладени х позивачем, право викупу оре ндарем об'єкта оренди передб ачено не було.

Якщо договір оренди укладе но після набрання чинності З аконом України „Про оренду д ержавного та комунального ма йна” або в договорі, укладено му до набрання ним чинності, н е передбачено викуп об'єкта о ренди, приватизація такого о б'єкта здійснюється відповід но до чинного законодавства (п. 9.1. Інформаційного листа Вищ ого арбітражного суду Україн и від 25.04.2001 р. №01- 8/500 „Про деякі пита ння практики застосування у вирішенні спорів законодавс тва про приватизацію державн ого майна”).

Під час розгляду спору госп одарським судом було встанов лено, що на підставі рішення К иївської міської ради від 08.02.20 07 № 62/723 (з наступними змінами та доповненнями від 18.12.2008 № 859/859, від 19.02.2009 № 85/1140 „Про внесення змін до рішення Київради від 08.02.2007 № 62/723 „ Про Програму приватизації ко мунального майна територіал ьної громади міста Києва на 200 7-2010 роки”) спірне нежиле приміщ ення було включене до перелі ку об'єктів, що підлягають при ватизації шляхом продажу на аукціоні.

Правомірність прийняття К иївською міською радою відпо відного рішення про включенн я спірного об' єкту до перел іку тих, що підлягають приват изації шляхом аукціону, не є п редметом розгляду в даному п ровадженні, а тому не підляга ють оцінці.

В матеріалах справи відсут ні докази щодо скасування чи визнання недійсним рішення Київської міської ради стосо вно способу приватизації спі рного приміщення шляхом прод ажу його на аукціоні, отже заз начені рішення є чинними.

Відповідно до статті 13 Зако ну України „Про приватизацію невеликих державних підприє мств (малу приватизацію)” про даж об'єктів малої приватиза ції на аукціоні полягає у пер едачі права власності покупц ю, який запропонував у ході то ргів найвищу ціну.

Оголошення про продаж на ау кціоні спірного приміщення б уло опубліковано у газеті „Д ивіденди” від 20.11.2009 № 57(217).

Позивач не скористався пра вом на участь в аукціоні.

З матеріалів справи вбачає ться, що 29.12.2009 за результатами п роведеного 22.12.2009 аукціону, нежи ле приміщення по вул. Трьохсв ятительської 7 „Б” загальною площею 46,40 кв.м. було придбано Т овариством з обмеженою відпо відальністю „Профі-Блінкер” згідно договору купівлі-про дажу № 588, посвідченого приват ним нотаріусом Київського мі ського нотаріального округу ОСОБА_6, передане за актом приймання-передачі № 592 від 25.02.2 010 та зареєстрованого право вл асності на об' єкт приватиза ції, про що свідчить копія реє страційного посвідчення № 01723 8 від 04.03.2010.

Також в матеріалах справи в ідсутні докази щодо визнання результатів аукціону недійс ними чи визнання його таким, щ о не відбувся.

Надаючи правову оцінку обс тавинам справи, колегія судд ів не може визнати обґрунтов аними також доводи позивача щодо порушення його переважн ого права як належного оренд аря на першочергове придбанн я об' єкту оренди у відповід ності до положень частини 2 ст атті 777 Цивільного кодексу Укр аїни.

Загальні положення частин и 2 статті 777 Цивільного кодекс у України надає наймачеві пе реважне право придбати річ, щ о є об'єктом найму, за умов нал ежного виконання своїх обов' язків за договором найму, в ра зі її продажу наймодавцем. Од нак порядок реалізації цього права наймачем законом не ви значений.

Слід зазначити, що належне в иконання обов' язків наймач а, відповідно до законодавст ва про приватизацію, не є підс тавою для застосування таког о засобу приватизації як вик уп майна, реалізація даного п рава можлива лише шляхом уча сті у приватизації майна, про даж якого здійснюється на ау кціоні або за конкурсом.

Переважне право на придбан ня речі в такому випадку найм ач має, якщо він пропонує рівн і з іншими особами умови. Якщо він пропонує умови гірші, ніж інші покупці, він втрачає так е право.

У статті не визначається по рядок реалізації переважног о права наймача на придбання речі у випадку її продажу. Том у такий порядок може бути вст ановлений сторонами в догово рі. Однак, як було встановлено судовою колегією, в договорі сторонами не було закріплен о переважне право орендаря н а придбання об' єкту у разі й ого продажу, та порядок реалі зації такого права.

Як вбачається зі змісту оск аржуваного рішення суду перш ої інстанції, господарський суд, посилаючись на розділ 3 п ункту 12 Програми приватизаці ї комунального майна територ іальної громади м. Києва на 2007-2 010 роки, затвердженої рішенням Київської міської ради від 08. 02.2007 № 62/723, дійшов висновку про те , що позивачу як особі, що на мо мент прийняття рішення про п риватизацію спірного об' єк ту мав переважне право перед іншими суб' єктами права на придбання вказаного приміще ння, не пропонувалось приват изувати орендоване майно шля хом викупу, що призвело до фак тичного порушення переважно го права позивача на придбан ня індивідуально визначеног о майна.

Судова колегія не може пого дитися із такими висновками суду першої інстанції, вважа ючи їх помилковими.

Згідно правової позиції Ко нституційного Суду України, висловленої у Рішенні від 01 ли пня 1998 року N 9-рп/98 у справі щодо п риватизації державного майн а, угоди приватизації, визнан і «особливими договорами куп івлі-продажу державного майн а, на які поширюються також ві дповідні норми цивільного за конодавства про угоди, якщо і нше не випливає із законодав ства про приватизацію».

У відповідності до положен ь Постанови Кабінету Міністр ів України "Про затвердження Порядку відчуження об'єктів державної власності" від 06.06.2007 N 803, аукціон визначено як спосі б продажу майна, за яким його в ласником стає покупець, що в х оді торгів запропонував за н ього найвищу ціну.

Таким чином, позивач не скор истався своїм правом на учас ть у приватизації, що, у свою ч ергу, свідчить про відсутніс ть його переважного права пе ред іншими особами на придба ння речі, переданої у найм.

До того, як було встановлено колегією суддів, в умовах укл адених між сторонами договор ів оренди сторонами не було п огоджено та не закріплено пе реважне право орендаря на пе ршочергове придбання орендо ваного об' єкту у разі його п родажу.

Крім того, колегія суддів за значає, що на момент проведен ня аукціону з продажу спірно го майна позивач не був належ ним орендарем цього приміщен ня, оскільки, як вбачається зі змісту останнього договору оренди від 18.06.2007, строк його дії встановлено до 18.07.2008 (пункт 9.1), до говір припиняється у разі за кінчення строку, на який його було укладено (пункт 9.5), пункто м 5.4 договору було лише закріп лено переважне право на прол онгацію договору за інших рі вних умов, за умови належного виконання обов'язків оренда ря, при цьому дозвіл на продов ження строку оренди надає Ки ївська міська рада. Пункт 9.3 До говору також встановлює, що й ого дія може бути продовжена на підставі рішення Київрад и.

Доказів продовження строк у дії договору оренди від 18.06.2007 матеріали справи не містять.

В матеріалах справи містят ься акти про фактичне викори стання нежилих приміщень поз ивачем від 01.12.2008, від 12.01.2009, в яких з афіксоване фактичне викорис тання позивачем приміщення б ез розпорядчих документів Ки ївської міської ради на прод овження терміну оренди.

Фактичне користування та о плата позивачем платежів за користування приміщенням не є ознаками набуття статусу о рендаря.

Матеріали справи також не м істять доказів здійснення по ліпшень орендованого майна, що складають 25% балансової вар тості цього майна, відсутні д окументи щодо балансової вар тості спірного приміщення.

Надаючи правову оцінку обс тавинам справи, колегія судд ів також не погоджується з пр авовою позицією суду першої інстанції, згідно якої до спі рних правовідносин сторін зг ідно статті 8 Цивільного коде ксу України застосовано анал огію закону, зокрема положен ня частини 4 статті 362 Цивільно го кодексу України щодо пере ведення прав та обов' язків покупця, з огляду на наступне .

Відповідно до положень ста тті 8 Цивільного кодексу Укра їни, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексо м, іншими актами цивільного з аконодавства або договором, вони регулюються тими правов ими нормами цього Кодексу, ін ших актів цивільного законод авства, що регулюють подібні за змістом цивільні відноси ни (аналогія закону).

Чинним законодавством не в изначено порядок реалізації переважного права наймача н а придбання речі у випадку її продажу.

Чинне законодавство також не визначає наслідків поруш ення переважного права найма ча за договором найму на прид бання речі у разі її продажу. О днак, у разі порушення перева жного права наймача на придб ання майна, переданого в кори стування, можна за аналогією закону, відповідно до статті 8 Цивільного кодексу України , застосовувати до цих віднос ин норми, що встановлюють пра ва співвласників у праві спі льної часткової власності, п ри порушенні їх переважного права на придбання частки в с пільній частковій власності . Тому, згідно з частиною 4 стат ті 362 Цивільного кодексу Украї ни наймач в такому випадку ма є право звернутися до суду з в имогами про переведення на н ього прав та обов'язків покуп ця.

Матеріали справи свідчать про те, що господарським судо м при вирішенні спору було фа ктично застосовано в якості аналогії закону статті 362 Циві льного кодексу України, якою встановлено, що у разі продаж у частки у праві спільної час ткової власності з порушення м переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведенн я на нього прав та обов'язків п окупця.

Однак, застосовуючи до спір них правовідносин сторін в я кості аналогії закону дану н орму, господарський суд не зв ернув увагу на те, що положенн я статті 362 Цивільного кодексу України містять також відпо відні виключення щодо можлив ості реалізації переважного права співвласника на інших рівних умовах.

Колегія суддів звертає ува гу на положення частини 1 стат ті 362 Цивільного кодексу Украї ни, згідно якої у разі продажу частки у праві спільної част кової власності співвласник має переважне право перед ін шими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продаж у, та на інших рівних умовах, к рім випадку продажу з публіч них торгів.

Слід підкреслити, що обмеже ння щодо розпорядження своєю часткою стосуються лише про дажу частки співвласником. В ідтак, переважне право інших співвласників на придбання частки не існує у випадках її відчуження іншим чином: шлях ом укладення договорів міни, дарування, ренти (якщо майно п ередається безоплатно - стат тя 734 Цивільного кодексу Украї ни), довічного утримання, спад кового договору або складанн я заповіту. Не потрібна згода співвласників у разі примус ового відчуження частки при визнанні учасника спільної ч асткової власності банкруто м згідно Закону „Про відновл ення платоспроможності борж ника або визнання його банкр утом” від 14 травня 1992 р. Крім тог о, інші співвласники позбавл ені переважного права на куп івлю частки у праві спільної часткової власності у випад ку її продажу з публічних тор гів.

Як було встановлено судово ю колегією, спірний об' єкт, щ о належить до комунальної вл асності, було відчужено у від повідності до прийнятого Киї вською міською радою рішення шляхом проведення аукціону, тобто продажу об' єкту за рі вних конкурсних умов для всі х учасників.

Частиною 4 статті 362 Цивільно го кодексу України встановле но, що у разі продажу частки у праві спільної часткової вла сності з порушенням переважн ого права купівлі співвласни к може пред'явити до суду позо в про переведення на нього пр ав та обов'язків покупця. Одно часно позивач зобов'язаний в нести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за дого вором повинен сплатити покуп ець.

Застосовуючи положення но рми 362 Цивільного кодексу Укра їни, та приймаючи рішення про переведення прав та обов' я зків покупця на позивача, суд ом першої інстанції не було в ирішено питання щодо внесенн я позивачем на депозитний ра хунок суду грошової суми, яку за договором повинен сплати ти покупець згідно частини 4 с татті 362 Цивільного кодексу Ук раїни.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що гос подарський суд дійшов помилк ових висновків щодо переведе ння прав та обов' язків поку пця на позивача.

За таких обставин, колегія с уддів вважає, що, відповідно, і нші позовні вимоги не підляг ають задоволенню та в задово ленні позову слід відмовити в повному обсязі.

Матеріали справи також сві дчать про те, що ухвалою Госпо дарського суду міста Києва в ід 22.11.2010 було частково задоволе но заяву ТОВ „Оптик-Майстер” про вжиття заходів до забезп ечення позову. Заборонено ТО В „Тріденс” здійснювати будь -які дії, пов' язані з відчуже нням будь-яким шляхом нежитл ового приміщення загальною п лощею 46,40 кв.м., що знаходиться з а адресою: м.Київ, вул. Трьохсв ятительська, 7, літера „Б”.

Статтею 68 Господарського пр оцесуального кодексу Україн и встановлено, що питання про скасування забезпечення поз ову вирішується господарськ им судом, що розглядає справу , із зазначенням про це в рішен ні чи ухвалі.

Отже, питання про скасуванн я забезпечення позову вирішу є суд, який розглядає справу. П ри цьому у разі відмови у позо ві суд у рішенні має зазначит и про скасування забезпеченн я позову. Якщо розгляд справи завершується винесенням ухв али (припинення провадження у справі, залишення позову бе з розгляду), суд зазначає про с касування забезпечення позо ву у відповідній ухвалі.

Враховуючи те, що відсутні п ідстави для задоволення позо вних вимог, застосовані ухва лою Господарського суду міст а Києва від 22.11.2010 у справі № 46/452 за ходи до забезпечення позову підлягають скасуванню у відп овідності до статті 68 Господа рського процесуального коде ксу України.

Згідно статей 33, 34 Господарсь кого процесуального кодексу України кожна сторона повин на довести ті обставини, на як і вона посилається як на підс таву своїх вимог і заперечен ь, докази подаються сторонам и та іншими учасниками судов ого процесу, господарський с уд приймає тільки ті докази, я кі мають значення для справи , обставини справи, які відпов ідно до законодавства повинн і бути підтверджені певними засобами доказування, не мож уть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що ріш ення Господарського суду міс та Києва від 14.01.2011 у справі № 46/452 п ідлягає скасуванню повністю з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні по зовних вимог в повному обсяз і. Апеляційна скарга Товарис тва з обмеженою відповідальн істю „Профі-Блінкер” є обґру нтованою та підлягає задовол енню.

Керуючись статтями 68, 99, 101, 103-105 Г осподарського процесуально го кодексу України, Київськи й апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Това риства з обмеженою відповіда льністю „Профі-Блінкер” на р ішення Господарського суду м іста Києва від 14.01.2011 у справі № 46/ 452 задовольнити.

Рішення Господарського су ду міста Києва від 14.01.2011 у справ і № 46/452 скасувати повністю.

В позові відмовити повніст ю.

Стягнути з Товариства з обм еженою відповідальністю „Оп тик-Майстер” (01001, м. Київ, вул. Тр ьохсвятительська, 7 (літ. Б), іде нтифікаційний код 24258743) на кори сть Товариства з обмеженою в ідповідальністю „Профі-Блін кер” (03118, м.Київ, проспект Черво нозоряний, 128, ідентифікаційни й код 35001668) 1 351 (одну тисячу триста п' ятдесят одну) грн. 80 коп. дер жавного мита за подання апел яційної скарги. Видати наказ .

Видачу наказу доручити Гос подарському суду міста Києва .

Скасувати заходи до забезп ечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду міста К иєва від 22.11.2010 у справі № 46/452.

Матеріали справи № 46/452 повер нути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набуває чинност і з дня її прийняття і може бут и оскаржена до Вищого господ арського суду України протяг ом двадцяти днів.

Головуючий суддя Михальська Ю.Б.

Судді Отрюх Б.В.

Тище нко А.І.