Рішення

від 06.02.2012 по справі 45/18

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

45/18

ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  міста КИЄВА01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа №  45/18

06.02.12

Позивач:Товариство з обмеженою відповідальністю "Союзстрой"

До відповідача:Севастопольської міської ради

Про:Внесення змін до договору оренди земельної ділянки

                                       Суддя   Балац С.В.

Представники:

позивача:Богомолова Ю.В.

відповідача:     не з'явилися

Суть спору: внесення змін умов договору оренди земельної ділянки  від 14.11.2005 шляхом: 1) доповнення його п. 4.9. наступного зміну: орендар звільняється від плати за землю на період будівництва, визначеного умовами приватизації згідно договору купівлі-продажу державного майна за конкурсом від 12.05.2000, з моменту передачі земельної ділянки  за актом прийому-передачі земельної ділянки до 30 червня 2012 року; 2) виключення п. 10.1. договору оренди земельної ділянки від 14.11.2005.

Позовні вимоги мотивовані тим, що позивач на підставі договору від 12.05.2000 придбав за конкурсом об'єкт незавершеного будівництва інженерно-виробничий корпус 4 блок А, а 14.11.2005 між сторонами спору укладено договір оренди земельної ділянки, на якій розташовано вищевказаний об'єкт незавершеного будівництва. На думку позивача, окремі умови договору оренди земельної ділянки не відповідають нормам законодавства, а саме позивач вважає, що згідно ст.ст. 28, 29, 30 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" позивач має бути звільнений від плати за оренду земельної ділянки та від будь-яких грошових стягнень або пайової участі в розвиток соціальної інфраструктури населених пунктів. Тому, як стверджує позивач, він звернувся до відповідача з пропозицією про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, натомість вказана пропозиція погоджена не була.

У відзиві на позову заяву відповідач проти задоволення позову заперечив та вказав, що договір оренди земельної ділянки є господарсько-правовою угодою, яка укладена сторонами спору добровільно, без примусу та на умовах погоджених сторонами. Відповідач зазначає, що умови договору про сплату орендної плати відповідають положенням Земельного кодексу України, який було прийнято після прийняття  Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", і який містить норму про те, що закони та інші нормативно-правові акти, прийняті до набрання чинності цим кодексом, діють в частині, що не суперечить цьому Кодексу. Також відповідач послався на положення Податкового кодексу України, який передбачає обов'язкову платність користування земельними ділянками комунальної власності, при цьому Податковий кодекс України не надає пільг по сплаті вказаної орендної плати у випадках вказаних позивачем. Крім того, відповідач звертає увагу на те, що придбане позивачем майно не займає всієї земельної ділянки, щодо оренди якої позивач просить внести зміни до договору, а тому його вимоги в частині внесення змін до договору оренди земельної ділянки шляхом звільнення позивача від сплати орендної плати є необґрунтованими.

Щодо вимоги позивача про виключення з договору оренди земельної ділянки п. 10.1., який передбачає обов'язок позивача з участі в створенні  соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Севастополя, то відповідач вказав, що позивач не може бути звільнений від вказаного обов'язку, оскільки положеннями Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" такий обов'язок позивача передбачено, а положеннями вказаного закону визначено, що інші закони та нормативно-правові  акти, прийняті до набрання чинності цим законом, діють у частині, що не  суперечить цьому Закону.  

Крім того, відповідач вказав, що пропозицію позивача про зміну умов договору, відповідач не погодив.

В письмових поясненнях позивач зазначив, що норми Податкового кодексу України не регулюють  питання сплати орендної плати за землю, а тому необхідно керуватися спеціальною нормою Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва".

Ухвалою від 28.12.2011 порушено провадження у справі суддею Балац С.В., розгляд справи призначено на 24.01.2012.

В судовому засіданні 24.01.2012 оголошено перерву до 06.02.2012, про що сторони повідомлені належним чином.

В судовому засіданні 06.02.2012 оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Заслухавши в судовому засіданні пояснення позивача, відповідача (в попередньому судовому засіданні), дослідивши наявні у матеріалах справи докази, суд -

ВСТАНОВИВ:

12.05.2000 між позивачем та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Севастополю був укладений договір купівлі-продажу державного майна за конкурсом (далі –Договір купівлі-продажу), за яким позивач придбав у власність державне майно: незавершене будівництво інженерно-виробничого корпусу 34 блок А, розташоване в м. Севастополі по вулиці Руднєва, 39 (п. 1.1. Договору купівлі-продажу). Договір купівлі-продажу нотаріально посвідчений державним нотаріусом Третій Севастопольської державної нотаріальної контори.

Згідно п. 5.7., п. 5.4. Договору купівлі-продажу покупець зобов'язаний добудувати об'єкт зі збереженням профілю виробничого призначення протягом трьох років та дев'ять місяців після укладення договору купівлі-продажу. У випадку неможливості завершення будівництва у встановлені строки, при наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть змінюватися за рішенням продавця та органу місцевого самоврядування з укладенням додаткової угоди.

Додатковими договорами про внесення змін до Договору купівлі-продажу державного майна, посвідченого Третьою Севастопольською державною нотаріальною конторою 12.05.2000 за реєстровим номером №4-1423, були внесені зміни згідно договорів від 14.05.2003, 26.01.2007 та 01.07.2009 та строки завершення будівництва перенесені, а саме покупець зобов'язаний добудувати об'єкт приватизації та ввести його до експлуатації без зберігання профілю виробничого призначення до 30.06.2012.

14.11.2005 між відповідачем та позивачем укладено договір оренди земельної ділянки (далі –Договір оренди), за умовами якого орендодавець (відповідач) надає, а орендар (позивач) приймає у строкове платне користування земельну ділянку для реконструкції та обслуговування адміністративно-виробничого корпусу з виставково-торговельним комплексом, з віднесенням цих земель до категорії земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, який розташований в м. Севастополі по вулиці Руднєва,39. У оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,7806 га. (п.2.1 Договору оренди). Строк дії договору оренди - 25 років (п.3.1 Договору оренди).

Розділ 4 Договору оренди визначає розмір, форму, строки та порядок внесення орендної плати за користування земельною ділянкою, в тому числі випадки перегляду розміру орендної плати та відповідальність за несвоєчасне внесення орендної плати.

Згідно п. 5.1. Договору  оренди земельна ділянка передається в оренду для використання на землях промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Цільове призначення земельної ділянки - реконструкція та обслуговування адміністративно-виробничого корпусу з виставково-торговельним комплексом.

Згідно п.10.1. Договору оренди орендар приймає на себе обов'язок з участі в створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Севастополя у відповідності з діючим законодавством та рішенням Севастопольської міської Ради від 22.10.2003 №1429 "Про норми пайової участі (внесків) забудовників в створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури в м. Севастополі" для чого орендар повинен у строк до отримання дозволу інспекції ДПБК на виробництво будівельних робіт (після розробки проектно-кошторисної документації, але не пізніше одного року від дати прийому-передачі земельної ділянки) укласти з Севастопольською міською державною адміністрацією договір про пайову участь забудовників у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Севастополя.

Відповідно до п. 12.1. Договору оренди зміна умов договору та припинення його дії, а саме: зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У випадку не досягнення згоди відносно змін умов договору спір вирішується у судовому порядку.

Договір оренди зареєстрований у Севастопольської міської філії Державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.04.2006 за № 040665900080.

Позивач листом від 21.04.2011 № 010 звернувся до відповідача з пропозицією про внесення змін до Договору оренди в частині звільнення позивача від орендної плати за оренду земельної ділянки за Договором оренди у строк до 30.06.2012, а також в частині виключення з Договору оренди умов про пайову участь позивача у створенні соціальної та транспортної інфраструктури м. Севастополя.

Відповідач листом від 23.08.2011 № 03-15/3052 у відповідь на лист позивача від 21.04.2011 № 010 повідомив останнього про те, що пропозиція позивача розглянута, та прийнято рішення про відмову у внесенні змін до Договору оренди у зв'язку з підготовкою проекту рішення про розірвання Договору оренди.

11.11.2011 відповідачем прийнято рішення № 1703 "Про розірвання договору оренди від 14.1.2005 р., зареєстрованого 26.04.2006 р. за №040665900080, земельної ділянки площею 1,7806 га, яка розташована по вул. Руднєва, 39, надану для реконструкції та обслуговування адміністративно-виробничого корпусу з виставково-торговельним комплексом, укладеного з TOB "Союзстрой", згідно п. 1 якого відповідач вирішив розірвати з позивачем Договір оренди в зв'язку з порушенням істотних умов договору, в тому числі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Спір виник в наслідок того, що позивач через невідповідність умов Договору оренди законодавству просить змінити умови Договору оренди, в частині звільнення позивача від орендної плати за оренду земельної ділянки за Договором оренди у строк до 30.06.2012, а також в частині виключення з Договору оренди умов про пайову участь позивача у створенні соціальної та транспортної інфраструктури м. Севастополя.

Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.  Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.  Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Відповідно до п. 1.2, п. 1.3 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17 травня 2011 року №6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" господарським судам підвідомчі лише справи у спорах, що виникають із земельних відносин приватноправового характеру, тобто з відносин, врегульованих нормами цивільного або господарського права і пов'язаних із здійсненням сторонами цивільних або інших майнових прав на земельні ділянки на засадах рівності. У порядку господарського судочинства вирішенню підлягають такі категорії спорів, засновані на положеннях статті 319 ЦК України, глав 27, 29, 33, 34 ЦК України та глави 15 ГК України, розділів III - V ЗК України, зокрема спори, що виникають з укладення, зміни, розірвання, виконання договору оренди земельних ділянок, інших договорів користування земельними ділянками, в тому числі спори про стягнення заборгованості з орендної плати за договорами на користування земельною ділянкою;

Реалізуючи відповідні повноваження, відповідач вступив з позивачем у господарські правовідносини. Отже, у таких відносинах відповідач є рівним учасником земельних відносин з позивачем.

Таким чином, враховуючи предмет позову, відповідно до ст. 1 ГПК України цей спір підвідомчий господарським судам, а оскільки сторони Договору оренди не досягли згоди щодо зміни Договору оренди, то позивач правомірно передав спір на вирішення господарського суду.

Для вирішення спору необхідно розглянути окремо кожну з позовних вимог.

Щодо вимоги про внесення змін умов договору оренди земельної ділянки  від 14.11.2005 шляхом доповнення його п. 4.9. наступного зміну: "орендар звільняється від плати за землю на період будівництва, визначеного умовами приватизації згідно договору купівлі-продажу державного майна за конкурсом від 12.05.2000, з моменту передачі земельної ділянки  за актом прийому-передачі земельної ділянки до 30 червня 2012 року".

14.09.2000 прийнято Закон України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", який набрав чинності 18.10.2000. До вказаного Закону неодноразово вносилися зміни, проте до статей 28, 29 цього Закону зміни або доповнення не вносилися.

Згідно ст. 28 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" покупець об'єкта незавершеного будівництва з моменту придбання об'єкта протягом строку будівництва, визначеного умовами приватизації, звільняється відповідно до закону від плати за землю щодо земельної ділянки, на якій знаходиться цей об'єкт, на строк будівництва, визначений умовами приватизації.

Відповідно до ст. 29 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" місцевим органам виконавчої влади забороняється вимагати від покупців, з якими укладено договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва, виконання умов, не передбачених цим договором, у тому числі щодо будь-яких грошових стягнень або пайової участі в розвитку соціальної інфраструктури населених пунктів.

Пунктом 2 ч. 5 ст. 30 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" частину 1 ст. 12 Закону України "Про плату за землю"  доповнено пунктом 16, згідно якого  від земельного податку звільняються покупець об'єкта незавершеного будівництва на земельну ділянку, відведену під такий об'єкт, з моменту придбання об'єкта на строк будівництва, визначений умовами приватизації.

Натомість, в наступному (на час укладення Договору оренди) п. 16 ч. 1 ст. 12 Закону України "Про плату за землю" було виключено згідно із Законом України від 25.03.2005 № 2505-IV.

Натомість пізніше (25.10.2001) було прийнято Земельний кодекс України.   

Згідно ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка.

Пунктом 3 Розділу ІХ Земельного кодексу України встановлено закони та інші нормативно-правові акти, прийняті до набрання чинності цим Кодексом, діють у частині, що не суперечить цьому Кодексу.

Варто відзначити, що положення ч. 1 ст. 93, ч. 1 ст. 206 та п. 3 Розділу ІХ Земельного кодексу України не змінювалися з часу прийняття цього кодексу, та до них не вносилося змін або доповнень.

06.10.1998 було прийнято Закон України "Про оренду землі" до якого неодноразово вносилися зміни.

Так, відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, що діяла на час укладення Договору оренди) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, що діяла на час укладення Договору оренди) відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

До істотних умов договору оренди землі належить, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі", в редакції, що діяла на час укладення Договору оренди).

Положеннями ч. 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, що діяла на час укладення Договору оренди) унормовано, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю").

Згідно ч. 1 ст. 283, ч. 1 ст. 286 Господарського кодексу України від 16.01.2003 (в редакції на час укладення Договору оренди) за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Відповідно до ч. 1, 3  ст. 290 Господарського кодексу України (в редакції на час укладення Договору оренди) відносини, пов'язані з орендою землі як засобу виробництва, регулюються Земельним кодексом України та іншими законами. Розмір плати за користування земельною ділянкою, що є державною або комунальною власністю, не може бути нижчим за встановлений відповідно до закону. Випадки звільнення від плати за користування земельною ділянкою або зменшення розміру плати визначаються законом.

З викладених норм вбачається, що має місце колізія правових норм ст. 28, 29 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" та норм ч. 1 ст. 93, ч. 1 ст. 206, п.  3 Розділу ІХ Земельного кодексу України (в редакції на час укладення Договору оренди), ст. 1, ч. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 15, ч. 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" (в редакції на час укладення Договору оренди), ч. 1 ст. 283, ч. 1 ст. 286, ч. 1, 3  ст. 290 Господарського кодексу України від 16.01.2003 (в редакції на час укладення Договору оренди).

При цьому вбачається, що норми ст. 28, 29 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" є спеціальними, натомість норми ч. 1 ст. 93, ч. 1 ст. 206, п.  3 Розділу ІХ Земельного кодексу України (в редакції на час укладення Договору оренди), ч. 1 ст. 283, ч. 1 ст. 286, ч. 1, 3  ст. 290 Господарського кодексу України від 16.01.2003 (в редакції на час укладення Договору оренди) є загальними нормами актів вищої юридичної сили.

Отже, виходячи з нормативного регулювання питання сплати позивачем орендної плати суд вважає за необхідне виходити, зокрема:

- з ієрархічного принципу вирішення колізій (lex superior derogat legi interior –закон вищою юридичної сили скасовує дію закону нижчої юридичної сили), згідно якого перевага у застосуванні надається актам вищої юридичної сили - Земельному кодексу України та Господарському кодексу України;

- з темпорального принципу (lex posterior derogat priori - наступний закон з того ж питання скасовує дію попередніх), згідно якого перевага у застосуванні надається актам прийнятим пізніше - ст. 1, ч. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 15, ч. 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України від 02.10.2003 №1211-IV, а ч. 2 ст. 21 в редакції  Закону України від 25.03.2005 № 2505-IV), Закон України "Про внесення змін до Закону України "Про Державний бюджет України на 2005 рік" та деяких інших законодавчих актів України" від 23.05.2005 (в частині виключення п. 16 ч. 1 ст. 12 Закону України "Про плату за землю").

При цьому суд не може застосовувати принцип "спеціального закону" (lex specialis derogat legi generali - спеціальний або винятковий закон скасовує дію загального) виходячи з наступного. По-перше, положення ст. 28, п. 2 ч. 5 ст. 30 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" були підставою для доповнення частини 1 ст. 12 Закону України "Про плату за землю" пунктом 16, проте в наступному вказаний пункт було виключено Законом України "Про Державний бюджет України на 2005 рік" та деяких інших законодавчих актів України" від 23.05.2005, що однозначно свідчить про позицію законодавця у цьому питанні. По-друге, законодавством України на вищому юридичному рівні (Земельний кодекс України та Господарський кодекс України) встановлено інші правові приписи щодо плати за користування земельною ділянкою на підставі договору оренди.

Враховуючи викладене, вимоги позивача про внесення змін умов договору оренди земельної ділянки  від 14.11.2005 шляхом доповнення його п. 4.9. наступного зміну: "орендар звільняється від плати за землю на період будівництва, визначеного умовами приватизації згідно договору купівлі-продажу державного майна за конкурсом від 12.05.2000, з моменту передачі земельної ділянки  за актом прийому-передачі земельної ділянки до 30 червня 2012 року" є необґрунтованими, матеріалами справи не підтверджується та задоволенню не підлягає.

Щодо вимоги про внесення змін умов договору оренди земельної ділянки від 14.11.2005 шляхом виключення п. 10.1. договору оренди земельної ділянки від 14.11.2005.

Як вбачається зі змісту норми ст. 29 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" місцевим органам виконавчої влади забороняється вимагати від покупців, з якими укладено договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва, виконання умов, не передбачених цим договором, у тому числі щодо будь-яких грошових стягнень або пайової участі в розвитку соціальної інфраструктури населених пунктів.

Натомість п. 5.8. Договору купівлі-продажу встановлено обов'язок позивача здійснити благоустрій території об'єкту та навколо нього, покращити інфраструктуру прилеглої території.

При цьому, в Договорі купівлі-продажу не конкретизовано в якій формі позивач має "покращити інфраструктуру прилеглої території": чи власними силами чи шляхом сплати відповідних внесків територіальній громаді.

Вказане положення п. 5.8. Договору купівлі-продажу було конкретизоване в п. 10.1. Договору оренди.

Більш того, положеннями ч. 1, 2, 3 ст. 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до цього Закону. Замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов'язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті. Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.

Отже, на час вирішення спору обов'язок сплати пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлено відповідним Законом.

Враховуючи викладене, вимоги позивача про внесення змін умов договору оренди земельної ділянки від 14.11.2005 шляхом виключення п. 10.1. договору оренди земельної ділянки від 14.11.2005 є необґрунтованими, матеріалами справи не підтверджуються та задоволенню не підлягають.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 33, 49, 82-85, 116-118 Господарського процесуального кодексу України, суд –

В И Р І Ш И В:

1. В задоволенні позову відмовити повністю.

2. Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання рішення, оформленого відповідно до ст. 84 ГПК України.

Суддя:                                                                      С. Балац

Дата підписання рішення: 13.02.2012