Постанова

від 24.04.2012 по справі 40/409

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" квітня 2012 р. Справа № 40/409 Вищий господарський суд України у складі колегії суддів :

головуючого Овечкіна В.Е., суддівЧернова Є.В., Цвігун В.Л., за участю представників: позивача -Митченко Н.М., відповідача -Анніна К.К., розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування нежитлового фонду" Дарницького району м.Києва на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 13.02.2012 у справі№40/409 за позовом Комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування нежитлового фонду" Дарницького району м.Києва доТОВ "НВП "Адіоз" про визнання дійсним договору оренди №111 від 01.03.2008 ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду м.Києва від 20.12.2011 (суддя Пукшин Л.Г.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 13.02.2012 (судді: Ткаченко Б.О., Лобань О.І., Федорчук Р.В.), в позові відмовлено у зв'язку з необґрунтованістю позовних вимог.

Комунальне підприємство "Дирекція з управління та обслуговування нежитлового фонду" Дарницького району м.Києва у поданій касаційній скарзі просить рішення та постанову скасувати, прийняти нове рішення про задоволення позову, посилаючись на порушення та неправильне застосування судами норм матеріального права, а саме ст.ст.210,220,640 ЦК України. Зокрема, скаржник вважає, що згідно листа-роз'яснення Міністерства юстиції України від 18.10.2010 №12873-0-26-10-19 обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права (в тому числі права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами), що виникли на підставі договорів, укладених після набрання чинності Законом України від 11.02.2010 №1878-17 "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав та нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України", тобто, починаючи з 16.03.2010р., а тому договір оренди від 01.03.2008 не підлягав державній реєстрації як такий, що укладений після 16.03.2010р. Заявник також вказує на відсутність існування відповідного державного реєстру на момент необхідного нотаріального посвідчення та державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників сторін, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає відхиленню, а оскаржувана постанова - залишенню без змін з наступних підстав.

Залишаючи без змін рішення про відмову в позові, апеляційний господарський суд виходив з того, що:

01.03.2008 року між Комунальним підприємством „Дирекція з управління та обслуговування нежитлового фондуВ» Дарницького району м.Києва (далі -орендодавець, позивач) та ТОВ „Науково-виробниче підприємство „АдіозВ» (далі -орендар, відповідач) було підписано договір оренди нерухомого майна (будівель споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Дарницького району м. Києва №111 (далі -договір).

Відповідно до п.п.1.1,2.1,9.1 договору орендодавець на підставі розпорядження Дарницької районної у м. Києва державної адміністрації від 17.03.2008 № 74 передає, а орендар приймає в оренду нежилі приміщення, за адресою: вул. Ревуцького, 31 під місця загального користування. Об'єктом оренди є нежиле приміщення загальною площею 107,8 кв.м., в тому числі на першому поверсі 60,5 кв.м.; на другому поверсі 47,3 кв.м. Термін дії договору встановлено з 01.03.2008 року до 01.06.2008 року.

01.03.2008 року сторонами у справі було підписано акт прийому-передачі орендованого приміщення (а.с.18).

17.03.2008 року Виконавчим органом Дарницької районної у місті Києві ради (Дарницької районної у м. Києві державної адміністрації) винесено розпорядження № 274 „Про внесення змін та доповнень до розпорядження „Про діяльність Комунального підприємства „Дирекція з управління та обслуговування нежитлового фондуВ» Дарницького району м.КиєваВ» від 11.02.2008 року №105В» у відповідності до п.2.2 даного розпорядження, орендодавцю було надано повноваження переукласти діючі договори оренди нежитлових приміщень станом на 01.03.2008 року в установленому чинним законодавством порядку.

На виконання даного розпорядження між орендодавцем та орендарем було укладено угоду від 01.06.2008 про внесення змін до договору, якою сторони внесли зміни до п.9.1 договору оренди від 01.03.2008 №111, а саме встановили, що цей договір діє з 01.06.2008 року до 01.06.2011 року (а.с.20).

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 11.07.2011 у справі №51/118 (між тими ж сторонами), залишеною без змін постановою Вищого господарського суду України від 04.10.2011, було встановлено, що договір оренди нерухомого майна (будівель споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Дарницького району м. Києва від 01.03.2008 №111 (зі змінами, внесеними угодою від 01.06.2008), є нікчемним, оскільки всупереч вимогам ч.2 ст.793 ЦК України він не був нотаріально посвідчений та всупереч вимогам ст.794 ЦК України і абзацу 5 п.5 та п.6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів нотаріусом не було проведено його державної реєстрації. Апеляційна інстанція дійшла до висновку, що ТОВ „НВП „АдіозВ» та КП „ДУОНФВ» Дарницького району м.Києва помилково вважали, що між ними виникли правовідносини оренди нежитлового приміщення.

Суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що договір оренди нерухомого майна від 01.03.2008 №111 (в редакції угоди від 01.06.2008), строк дії якого визначався три роки, підлягав обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, яка полягала у внесенні нотаріусом до Реєстру запису про вчинення певної нотаріальної дії відповідно до абзацу 5 п.5 та п.6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою КМ України від 26.05.2004 №671.

Відповідно до ч.2 ст.215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Згідно зі ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Отже, на підставі ч.2 ст.220 ЦК України суд може визнати дійсним лише такий правочин, який було укладено сторонами.

Відповідно до ч.3 ст.640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації -з моменту державної реєстрації.

Враховуючи вищезазначене, апеляційна інстанція погодилася з висновком місцевого суду про те, що правочин, момент укладення якого пов'язується з моментом державної реєстрації (зокрема, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше), не може бути визнано дійсним на підставі ч.2 ст.220 ЦК України, оскільки такий правочин є неукладеним.

Колегія погоджується з висновками апеляційного суду з огляду на таке.

Відповідно до ч.2 ст.215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Зокрема, такий випадок передбачено частиною 2 ст.220 ЦК України, яка дозволяє суду за певних умов визнати дійсним договір у разі недодержання сторонами вимоги закону про його обов'язкове нотаріальне посвідчення.

Водночас, згідно з ч.2 ст.793 та ст.794 ЦК України (в редакції від 20.12.2006р.) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації.

Зі змісту ч.3 ст.640 ЦК України вбачається, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації .

Відповідно до ч.1 ст.210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Отже, правочини оренди нерухомого майна зі строком дії на три роки і більше вважаються вчиненими з моменту їх державної реєстрації.

Разом з тим, чинним Цивільним кодексом України не передбачено можливості визнання судом дійсним правочину в разі недодержання сторонами вимоги закону про його обов'язкову державну реєстрацію.

Вирішуючи спір про визнання дійсним правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними в разі відсутності їх державної реєстрації і не створюють прав та обов'язків для сторін.

Касаційна інстанція враховує, що наведеної правової позиції дотримується також Верховний Суд України при здійсненні перегляду судових рішень у справах зі спорів про визнання дійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна (п.13 постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009 №9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними", постанови ВСУ від 10.03.2009 у справі №21/555 та від 18.04.2011 у справі №2-17/604-2009).

Наведені вище обставини також не виключають наявність підстав для захисту позивачем своїх прав шляхом пред'явлення позову про спонукання органу БТІ до державної реєстрації спірного договору у порядку адміністративного судочинства, оскільки приписами ч.3 ст.182 ЦК України передбачено можливість оскарження до суду відмови у державній реєстрації чи ухилення від державної реєстрації, тобто можливість оскарження дій (бездіяльності) органів, які здійснюють таку реєстрацію.

Колегія відхиляє посилання заявника на лист-роз'яснення Міністерства юстиції України від 18.10.2010 №12873-0-26-10-19, згідно якого обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права (в тому числі права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами), що виникли на підставі договорів, укладених після набрання чинності Законом України від 11.02.2010 №1878-17 "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав та нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України", тобто, починаючи з 16.03.2010р., в обґрунтування відсутності підстав для державної реєстрації договору оренди від 01.03.2008 як такого, що укладений після 16.03.2010р., оскільки, по-перше, як правильно зазначив суд першої інстанції, договір оренди нерухомого майна від 01.03.2008 №111 (в редакції угоди від 01.06.2008), строк дії якого визначався три роки, підлягав обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, яка полягала у внесенні нотаріусом до Реєстру запису про вчинення певної нотаріальної дії відповідно до абзацу 5 п.5 та п.6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою КМ України від 26.05.2004 №671. Вказана постанова КМ України була чинною на момент підписання сторонами договору оренди від 01.03.2008.

По-друге, вказані твердження заявника ґрунтуються передусім на помилковому ототожненні державної реєстрації речових прав (права власності, права оренди) на нерухоме майно в органах БТІ та державної реєстрації правочинів оренди нерухомого майна зі строком дії на три роки і більше.

За наведених обставин, касаційна інстанція відхиляє недоречні доводи скаржника щодо відсутності існування відповідного державного реєстру на момент необхідного нотаріального посвідчення та державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Натомість лист-роз'яснення Міністерства юстиції України від 18.10.2010 №12873-0-26-10-19 має рекомендаційний характер та згідно зі ст.4 ГПК України не може прийнятий до уваги при вирішенні даного спору, оскільки не є актом цивільного законодавства в розумінні ст.4 ЦК України.

Слід також зазначити, що факт нікчемності договору оренди №111 від 01.03.2008 у зв'язку з відсутністю його нотаріального посвідчення та державної реєстрації так само як і факт відсутності виникнення між ТОВ „НВП „АдіозВ» та КП „ДУОНФВ» Дарницького району м.Києва правовідносин оренди нежитлового приміщення, встановлено постановою Київського апеляційного господарського суду від 11.07.2011 у справі №51/118 (між тими ж сторонами), залишеною без змін постановою Вищого господарського суду України від 04.10.2011. Вказані юридичні факти в силу імперативних приписів ч.2 ст.35 ГПК України не підлягають доведенню при вирішенні даного спору.

Разом з тим, колегія враховує, що згідно з ч.1 ст.111 28 ГПК України рішення Верховного Суду України, прийняте за наслідками розгляду заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України. Суди зобов'язані привести свою судову практику у відповідність із рішеннями Верховного Суду України.

За таких обставин, існуюча судова практика по вирішенню спорів, пов'язаних з визнанням договору дійсним на підставі ч.2 ст.220 ЦК України, підлягає приведенню у відповідність з постановою Верховного Суду України від 18.04.2011 у справі №2-17/604-2009.

Зважаючи на вищенаведене, підстави для скасування оскаржуваної постанови відсутні.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст.111 5 ,111 7 -111 11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

ПОСТАНОВИВ:

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 13.02.2012 у справі №40/409 залишити без змін, а касаційну скаргу Комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування нежитлового фонду" Дарницького району м.Києва - без задоволення.

Головуючий, суддя В.Овечкін

Судді: Є.Чернов

В.Цвігун