Рішення

від 02.02.2012 по справі 18/3653/11

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

18/3653/11

ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

36000, м. Полтава, вул. Зигіна, 1, тел. (0532) 610-421, факс (05322) 2-18-60, E-mail inbox@pl.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02.02.2012                                                                                                 Справа № 18/3653/11

По позову Полтавської міської ради , 36000, м. Полтава, вул. Жовтнева, 36

До відповідача   Споживче товариство  “Міськкоопринкторг”,36003, м. Полтава, вул. Сінна, 2/49

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Полтавське міське управління земельних ресурсів та земельного кадастру, 36000, м. Полтава, вул. Жовтнева, 36

Про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки за адресою: м. Полтава, вул. Новий Базар, 37, площею 20 732 кв. м, кадастровий номер 5310137000:15:008:0304, для експлуатації та обслуговування ринку, укладений між Полтавською міською радою та Споживчим товариством “Міськкоопринкторг” 09 вересня 2010 року (в редакції пояснень та додаткових обґрунтувань позовних вимог від 27.01.2012р. №02/02-17/1/13067, вх. №1370д від 31.01.2012р.)

Суддя     БУНЯКІНА Ганна Іванівна

Представники:

від позивача –Лисанець А.Ф., Божко Р.О. ( див. протокол від 17.01.2012р. та від 02.02.2012р.)

від відповідача  –  Голоднюк О.М. ( див. протокол від 17.01.2012р.)

від третьої особи  –Клименко Г.Й. ( див протокол від 02.02.2012р.)

Рішення прийняте після перерви, оголошеної в судовому засіданні 17.01.2012р. в порядку ст. 77 ГПК України в реагування на клопотання представника позивача щодо додаткових обґрунтувань позовних вимог, про що відмічено в протоколі судового засідання.

В судовому засіданні 02.02.2012р. оголошено вступну та резолютивну частину рішення, дотримуючись приписів ст. 85 ГПК України ( в редакції Закону України  №2453-ІУ) з залученням її до матеріалів справи.  

Суть спору: Розглядається позовна заява Полтавської міської ради про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки за адресою: м. Полтава, вул. Новий Базар, 37, площею 20 732 кв. м, кадастровий номер 5310137000:15:008:0304, для експлуатації та обслуговування ринку, укладений між позивачем-радою та Споживчим товариством “Міськкоопринкторг” 09 вересня 2010 року (в редакції пояснень та додаткових обґрунтувань позовних вимог від 27.01.2012р. №02/02-17/1/13067, вх. №1370д від 31.01.2012р.).

Позов мотивований тим, що спірний Договір не відповідає чинному законодавству України і зокрема ч. 7 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», за якою майнові операції, які здійснюються органами місцевого самоврядування  з об'єктами право комунальної власності, не повинні ослаблювати економічних основ місцевого самоврядування, зменшувати обсяг та погіршувати умови надання послуг населенню. Укладення ж спірного договору купівлі-продажу земельної ділянки за заниженою ціною, про що засвідченням є Висновок державної експертизи землевпорядної документації від 01 грудня 2010 року №3638, позбавило територіальну громаду м. Полтави можливості отримати належну оплату за земельну ділянку при її продажу.

Крім того, доводи позивача містять твердження того, що, як при наданні в оренду відповідачу, так і при відчуженні спірної земельної ділянки останньому, не була дотримана відповідна процедура, передбачена чинним законодавством.   

На зазначені доводи позивача відповідач-СТ відреагував запереченнями, що датуються 10.01.2012р. за №6, вх. №309д від 10.01.2012р., розцінюючи безпідставність даного звернення до ГСПО, оскільки:

(1) питання законності договору купівлі-продажу земельної ділянки за адресою: м. Полтава, вул. Новий Базар, 37, укладеного між сторонами 09.09.2010р., вже досліджувалося судовими інстанціями адміністративної юстиції і з цього приводу винесені судові рішення, які набрали законної сили –постанова Октябрського районного суду м. Полтави від 15.04.2011р. та ухвала ХААС від 15.08.2011р. по справі № 2-а-2182/11. Факти, встановлені рішенням суду і мають значення для розгляду справи підпадають під визначення ст. 35 ГПК України  як такі, що мають преюдиціальне значення;

(2) рішення позачергової п'ятдесят шостої сесії Полтавської міської ради п'ятого скликання від 08  вересня 2010 року про визначення ціни земельної ділянки та прийняття рішення про продаж СТ «Міськкоопринкторг»земельної ділянки по вул. Новий Базар, 37, пл. 2,0732 га, для експлуатації та обслуговування ринку є чинним;

(3)  18.05.2009р. споживчим товариством «Міськкоопринкторг»було придбано у Полтавської обласної спілки споживчих товариств цілісний майновий комплекс Центрального ринку. Земельні ділянки під цими об'єктами нерухомості знаходилися у Полтавської облспоживспілки  на праві постійного користування згідно рішення Арбітражного суду Полтавської області від 08.10.1999р. Виходячи з цього, та тої обставини, що за приписами ст. 120 ЗК України та ч. 1 ст. 377 ЦК України, за якими «до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (користувача)» 11 листопада 2009 року СТ «Міськкоопринкторг»звернулося до власника земельної ділянки під цілісним майновим комплексом Центрального ринку –територіальної громади  м. Полтави в особі виконавчого комітету Полтавської міської ради із заявою щодо оформлення права користування земельною ділянкою під цілісним майновим комплексом Центрального ринку. Технічна документація з землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку СТ «Міськкоопринкторг»була виготовлена ДНВП «Полтавський геодезичний центр»за відповідним зверненням СТ  та затверджена  п'ятдесят першою сесією п'ятого скликання  Полтавської міської ради 5 березня 2010 року, що відповідає приписам ст. 123 ЗК України;

(4) відповідно до листа ГУ Держкомзему України в Полтавській області від 06.04.2011р. №1198/900 Висновок державної експертизи землевпорядної документації від 01.12.2010р. №3638 є скасованим.

Поясненнями та додатковими обґрунтуваннями по справі від 27.01.2012р. №02/02-17/1/13067, вх. №1370д від 31.01.2012р., позивач, підтримуючи доводи щодо невідповідності спірного правочину діючому на момент його укладення законодавству України, приводить спростування  запереченням відповідача, приведеним вище, та додатково посилається  на недотримання сторонами при укладенні договору купівлі-продажу земельної ділянки від 09 вересня 2010 року ст. 134 Земельного кодексу України ( в редакції, що діяла на цю дату), а саме щодо обов'язку продажу земельних ділянок комунальної власності лише за результатами аукціону. Останні твердження позивача мотивовані тим, що за спірним договором відповідачу відчужено 20 732 кв. м земельної ділянки по вул. Новий Базар, 37, тоді як об'єкти нерухомості, придбані СТ «Міськкоопринкторг»у Полтавської облспоживспілки за цією адресою за договором купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва цілісного майнового комплексу Центрального (продовольчого) ринку м. Полтава від 18.05.2009р. займають площу земельної ділянки 5736 кв. м і відповідно до постанови Октябрського районного суду м. Полтави від 16.12.2009р. (справа №2-а-6128/09) за відповідачем визнано право власності як на окремі об'єкти нерухомості, в т.ч. по вул. Новий Базар, 37: критий ринок загальною площею 5478 кв.м, торгівельний павільйон загальною площею 471,  7 кв.м, вбиральня загальною площею 99, 5 кв. м, магазин загальною площею 320, 3 кв. м, склад загальною площею 12, 1 кв.м, склад загальною площею 53, 4 кв. м, склад загальною площею 16,6 кв. м, цегляний кіоск загальною площею 7, 3 кв. м. Лише в цій частині земельної ділянки відповідач міг претендувати на неї в порядку ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України на без конкурентній основі, а в решті –з дотриманням приписів ч. 1 ст. 134 ЗК щодо землі комунальної власності при відчуженні.     

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників позивача та третьої особи (відповідач представництво в судове засідання 02.02.2012р. не забезпечив, хоча був належним чином повідомлений про дату і час слухання справи; клопотання  останнього від 01.02.2012р. №43, вх. №1505д від 01.02.2012р., про перенесення слухання справи на іншу дату не прийняте судом як документально не обґрунтоване та без доказів того, що інший працівник товариства не в змозі забезпечити таке представництво), дослідивши докази в справі, суд - в с т а н о в и в:

9 вересня 2010 року між Полтавською міською радою та Споживчим товариством  «Міськкоопринкторг»м. Полтава було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки за адресою: м. Полтава, вул. Новий Базар, 37 загальною площею 20 732 кв. м, кадастровий номер 5310137000:15:008:0304, розміщеної на землях, що знаходяться у віданні Полтавської міської ради, як представницького органу територіальної громади м. Полтави –власника землі.

Підставою для укладення спірного правочину слугували рішення Полтавської міської ради: (1) від 05.03.2010р. (позачергова п'ятдесят перша сесія п'ятого скликання) «Про надання  земельних ділянок, оформлення та продовження права користування земельними ділянками», за яким СТ «Міськкоопринкторг»була затверджена технічна документація із землеустрою та надана з оформленням  в оренду строком на 5 років  (серед інших з 8 земельних ділянок) земельна ділянка по вул. Новий Базар, 37 в м. Полтаві  площею 2, 0732 га для експлуатації та обслуговування ринку; (2) від 31.05.2010р. (позачергова п'ятдесят четверта сесія п'ятого скликання) «Про надання дозволу з проведення експертної грошової оцінки», за яким  СТ «Міськкоопринкторг»надано дозвіл з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки по вул. Новий Базар, 37 та визначено суму авансового внеску в рахунок ціни продажу земельних ділянок, згідно з додатком, але не більше ніж 20 відсотків вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки; (3) від 08.09.2010р. (позачергова п'ятдесят шоста сесія п'ятого скликання) «Про розгляд клопотань щодо продажу земельних ділянок», за яким вирішено погодити ціну продажу земельних ділянок, визначену з урахуванням експертної грошової оцінки , та продати земельні ділянки, в т.ч. і за спірною адресою в розмірі 20732 кв. м з ціною продажу в 8 509 900, 00 грн.       

Зазначений договір купівлі-продажу посвідчено приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Полтавської області Панченковою О.Л. з поміткою, що цей договір підлягає державній реєстрації відповідно до ст. 182 Цивільного кодексу України в управлінні Держкомзему   у м. Полтава.  Докази про таку реєстрацію суду не надані.

Згідно ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є  недодержання  в  момент вчинення  правочину  стороною  (сторонами) вимог,  які встановлені частинами першою - третьою,  п'ятою та  шостою  статті  203  цього Кодексу. Недійсним є правочин,  якщо його  недійсність  встановлена законом   (нікчемний  правочин).  У  цьому  разі  визнання  такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо  недійсність  правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована  особа  заперечує  його дійсність на підставах,  встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України ( в редакції, що діяла на момент укладення спірного договору) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Стаття 134 Земельного кодексу України  визначає обов'язковість продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другої цієї норми. Серед перелічених в частині 2 ст. 134 ЗК України є  зокрема земельні ділянки державної чи комунальної власності, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.    

Як зазначалось вище за договором купівлі-продажу від 09.09.2010р., що є предметом  даного спору, була продана земельна ділянка комунальної власності  по вул. Новий Базар, 37, що в м. Полтаві загальною площею 20732 кв. м без дотримання процедури земельних торгів, тоді як об'єкти нерухомості за спірною адресою, що належать на праві власності СТ «Міськкоопринкторг» за даними реєстрації права власності на нерухоме майно ( див. Витяг №24967667 ПП Полтавське БТІ «Інвентаризатор»від 31.12.2009р.) –нежитлові будівлі (ринок), реєстрація щодо яких вчинена була на підставі постанови Октябрського районного суду м. Полтави від 16 грудня 2009 року, налічують площу в 6 458, 9  кв. м,  в т.ч. критий ринок загальною площею 5478 кв. м,  торгівельний павільйон загальною площею 471,  7 кв.м, вбиральня загальною площею 99, 5 кв. м, магазин загальною площею 320, 3 кв. м, склад загальною площею 12, 1 кв.м, склад загальною площею 53, 4 кв. м, склад загальною площею 16,6 кв. м, цегляний кіоск загальною площею 7, 3 кв. м.  Отже, лише в цій частині  6 458, 9  кв. м  та плюс територію для обслуговування ( за ДБН –Державні будівельні норми) мав право на відчуження земельної ділянки комунальної власності в порядку ч. 1 ст. 120, ч.2 ст. 134 Земельного кодексу України без проведення земельних торгів, але з виготовленням іншої технічної документації з землеустрою в цій частині. Інша частина спірної земельної ділянки підпадає під регулювання ч. 1 ст. 134 ЗК України (в редакції, що діяла на час укладення спірного правочину), а отже підлягала відчуженню на конкурентних засадах, відносно чого сторони-контрагенти проігнорували дану норму.

Частиною 8 ст. 128 Земельного кодексу України визначено, що ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться організаціями, які мають відповідну ліцензію на виконання цього виду робіт, на замовлення органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Згідно ст. 1 Закону України «Про оцінку земель»експертна грошова оцінка земельних ділянок є результатом визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них відповідно до ч. 6 ст. 5 Закону України «Про оцінку земель»проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки.

Таку оцінку земельної ділянки по вул. Новий Базар, 37 у м. Полтава, за твердженнями обох сторін, проведено ТОВ «Консалтингова компанія «Форес», яка мала відповідні повноваження  ( ліцензія на проведення земле оціночних робіт №368840 від 26.10.2007р.) та складено Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки, який був фігурантом при укладенні спірного правочину. Згідно з цим Звітом ринкова вартість земельної ділянки  по вул.. Новий Базар, 37 в м. Полтава визначена  в 8 млн. 509 тис. 800 грн. Цей цифровий ряд визначений в п. 2.1 Договору купівлі-продажу земельної ділянки від 09.09.2010 року як ціна земельної ділянки площею 20732 кв. м, що знаходиться в м. Полтаві по вул. Новий Базар, 37.

На вимогу прокуратури м. Полтави від 01.11.2010р. №1172308 (замовник) Головне управління Держкомзему у Полтавській області здійснило державну експертизу землевпорядної документації, а саме: Звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки комерційного призначення ( для експлуатації та обслуговування ринку), яка знаходиться за адресою6 м. Полтава, вул. Новий Базар, 37 та знаходиться в користуванні СТ «Міськкоопринкторг», за результатами якої  був виданий Висновок від 01.12.2010 року №3638. Підсумковою оцінкою результатів державної експертизи за цим висновком є те, що Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки комерційного призначення ( для експлуатації та обслуговування ринку), яка знаходиться за адресою6 м. Полтава, вул. Новий Базар, 37 та знаходиться в користуванні СТ «Міськкоопринкторг» не відповідає вимогам чинного законодавства України, встановленим нормам і правилам, оцінюється негативно і не погоджується, тому що порушені вимоги: ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»від 01.07.2004р. №1952-ІУ ( зі змінами і доповненнями), ст. 23 ЗУ «Про оцінку земель», п.8 та п. 36 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затв. постановою КМУ від 11 жовтня 2001р. №1531, п. 3 постанови КМУ від 12.05.2000р. №783 «Про проведення індексації грошової оцінки земель», пп.. 3.3.2 Методики проведення державної експертизи землевпорядної  документації, затв. наказом Держкомзему від 03.12.2004р. за №1618/10217 ( зі змінами і доповненнями).

Відповідно до ч. 7 ст. 60 Закону України  «Про місцеве самоврядування в Україні»майнові операції, які здійснюються органами місцевого самоврядування з об'єктами права комунальної власності, не повинні ослаблювати економічних основ місцевого самоврядування, зменшувати обсяг та погіршувати умови надання послуг населенню.

Укладення ж спірного договору купівлі-продажу земельної ділянки за заниженою ціною та з недотриманням процедури конкурентності, позбавило територіальну громаду  міста Полтави можливості отримання належної оплати за земельну ділянку при її продажу та в цілому було вчинено з порушенням вимог ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»,  ст. 134 Земельного кодексу України та ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України, а саме прав та оспорюваних законом інтересів територіальної громади м. Полтави.

За даних обставин, спірний договір купівлі-продажу земельної ділянки за адресою: м. Полтава, вул. Новий Базар, 37, площею 20732 кв. м, кадастровий номер  5310137000:15:008:0304, для експлуатації та обслуговування ринку, укладений між позивачем-радою та Споживчим товариством “Міськкоопринкторг” 09 вересня 2010 року є суперечним чинному законодавству, порушує інтереси територіальної громади м. Полтави  та підлягає визнанню недійсним відповідно до приписів ст. 215 ЦК України.

Доводи відповідача з посиланням на постанову Октябрського районного суду м. Полтави від 15.04.2011р., яка залишена в силі  ухвалою Харківського апеляційного адміністративного суду від 18.08.2011р., про що зазначалося вище, не можуть бути прийняті судом, так як:

- не містять визначень, які саме факти, що мають преюдиціальне значення в порядку ст. 35 ГПК України, встановлені судами цими рішеннями, які б підтверджували відповідність спірного договору чинному законодавству;

- за цими рішеннями спірний договір не був об'єктом оцінки на предмет відповідності чинному законодавству, як і рішення сесії ради, що слугували підставою для укладення цього правочину.

Крім того, з огляду на приписи:

(1)  ст. 4 ГПК України, за якою  господарський суд не застосовує акти державних та інших органів, якщо ці акти не відповідають законодавству України;

(2)  п. 3.17.1 постанови Пленуму ВГСУ «Про деякі питання практики застосування Господарського кодексу України судами першої інстанції»№18 від 26.12.2011р., за яким актами, що не відповідають законодавству України, можуть бути акти центральних органів виконавчої влади, місцевих державних адміністрацій, органів місцевого самоврядування або будь-яких інших органів, які за своїм статусом не є державними,

суд не прийняв доводи  СТ «Міськкоопринкторг»з посиланням на рішення позачергової п'ятдесят шостої сесії Полтавської міської ради п'ятого скликання від 08  вересня 2010 року .     

Лист ГУ Держкомзему України в Полтавській області від 06.04.2011р. №1198/900, до якого відсилається відповідач, не є належним доказом  скасування  Висновку державної експертизи землевпорядної документації від 01.12.2010р. №3638.

За так, позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Судові витрати в вигляді судового збору відносяться на відповідача в повному розмірі.

На підставі матеріалів справи, керуючись ст. ст. 43, 49, 82 - 84, 85 ГПК України, суд –

                                  ВИРІШИВ :

1. Позов задовольнити.

2. Визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки за адресою: м. Полтава, вул. Новий Базар, 37, площею 20 732 кв. м, кадастровий номер 5310137000:15:008:0304, для експлуатації та обслуговування ринку, укладений між Полтавською міською радою та Споживчим товариством “Міськкоопринкторг” 09 вересня 2010 року.

3. Стягнути з Споживчого товариства «Міськкоопринкторг», 36033, м. Полтава, вул. Червоноармійська, 3, ідентифікаційний код 33660607, р/р 26001060037084 в ПГРУ КБ «Приватбанк», МФО 331401 на користь Полтавської міської ради, 36000, м. Полтава, вул. Жовтнева, 36, р/р 35418004001045 в ГУДКУ у Полтавській області у м. Полтаві –941(дев'ятсот сорок одну) грн. витрат з судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.   

4. Копію цього рішення надіслати сторонам та третій особі за адресами, зазначеними у її вступній частині.

СУДДЯ                                                             БУНЯКІНА Г.І.

Повний текст рішення виготовлено та підписано 07.02.2011р.